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中银宏观:租房时代到来 租售同权同什么权影响

来源:网络整理 2017-08-30 12:39  

  近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓励发展住房租赁市场的相关政策,其中包括最为引人注目的“租售同权”。在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制的战略目标引导下,各地因地制宜出台了不同门槛的“租售同权”政策。鼓励租房政策将会对房地产市场产生深远影响,包括房价、人口及相关制度。

  “租房”时代是否已经到来?在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。在政策力挺下,租房时代已经越来越近。

  “租售同权”同什么权?由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。大体而言,一线城市同教育权,二线热点城市设门槛同户籍权,部分城市探索直接同户籍权。

  “租售同权”的影响几何?对房价趋势影响较小,各城市继续分化。对投资无太多负面影响,预计房地产投资维持平稳。租金受到政策影响,短期波动后,整体稳步上涨。一线城市通过租房政策调节人口结构,二线等其他城市通过政策吸引人才。租房政策的不断完善,可以为和房地产调控长效机制对接打下良好的基础。

  “租房”时代是否已经到来?

  在市场化程度不断加深、人口向核心城市群流动不断加速的情况下,人们对住房的需求也日益呈现多样化,住房租赁市场的存在与健康发展恰是房地产市场发展的必然要求。在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。

  政策力挺,方向明确

  继7月17日广州市出台租购同权等措施后,住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。紧随其后,无锡于7月28日发布了“租房可落户”新政,郑州、扬州、济南等多个城市也于近期提出或准备出台类似举措。房地产市场长效机制中一个重要的市场抓手开始初现端倪,“租售同权”也成为一个牵动老百姓(行情603883,诊股)神经的热点敏感词。在政策的力挺、国企资源的倾斜以及众多实质性动作的支撑下,“租房”时代离我们越来越近。

  梳理总结最近相关政策措施,可以看出几个特点:

  一是先“住”后“权”实用主义目标导向明确。房地产长效机制建立的目标在于对所有城镇居民,针对不同阶层的群体、不同年龄段的人群,都有明确的住房供给。而作为房地产长效机制重要的一环,“租房”政策的目标首先要解决各种人群“住”的问题,而附加在房子上的“权”则成为调节供需、平衡人才结构的一个有效抓手。因此,各地在因地制宜出台“租房”政策细则的时候,在扩大租房供给、提高租房市场吸引力、解决基本“住”的问题同时,在“权”的具体形式和程度上有所不同:北京共有产权房实质降低购买商品房的门槛,上海、深圳、成都增加针对性租房供给,广州有条件的“租售同权”,无锡有条件的“租房可落户”等等。

  二是国企将在租房市场发展中起主导作用。租房市场经过多年发展,市场规模有限,租房成本回收周期长,且管理问题颇多,机构参与积极性不高。在此次推进租房市场的过程中,将采用以“国企主导+政策配合”的模式进行引导,为租房市场的完善打基础。例如在住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。另外,如深圳推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式,上海首批两幅只租不售地块均为国企购得,沈阳、佛山计划建立国有租赁交易平台等等措施。

  三是土地出让政策开始向鼓励租赁用地倾斜。在土地市场经过一系列限制措施后,房企拍地难度不断加大,已经开始在限房价的基础上在保障房面积或者自持面积等方面进行竞争。今年6月,万科在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,在达到最高限制地价后承诺禁售70年,随后上海首批公开出让的两幅租赁住房用地,开启只租不售的土地出让模式。土地出让政策向租赁用地倾斜具有很强的可复制性,在一二线城市中大概率会被采用,更多租赁用地未来将会被推出。考虑到对普通商品房和地价的影响,租赁用地在绝对量上不会太多,但在平衡住房供需方面能够起到有效的调节作用。

  现实问题亟需解决

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