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马光远:我为什么反对“着急”出台房地产税?(2)

来源:网络整理 2017-09-12 12:24  

是为了抑制房价,抑制投机,还是为了给地方增加稳定的收入税种。在房地产税的征收目的上,笔者反对那种含糊不清的“与国际接轨”之类的站不住的理由。

从国际上征收房产税的国家看,绝大多数都是把房产税作为地方税,目的就是为了地方财政收入,而且真正来自于民用之于民。

在征收目的上,我们必须明确究竟为了什么。因为这个问题很重要,这个问题涉及到以后房地产税究竟如何用的问题。

我们现在似乎不好意思承认是为了地方财政的考虑,而是总让老百姓期待这个税可以降房价,从而取得舆论的支持。

就制度设计的初衷而言,制度设计者到现在为止都无法说清楚房地产税的政策目标究竟是什么,是完善房地产税收体系,还是为了抑制高房价?要完善税收体制,就要在征收房地产税的同时,大幅度的取消其他的税费,而要抑制高房价,就不应该针对居民个人,而应该对那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,或者对炒房者直接征收暴利税。

在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下,强行推行房地产税甚至搞扩大试点,不仅无法抑制房价,反而会引发更多的不公平

第二,房地产税与房地产领域其他税收的关系如何。

2003年,中国对房地产税进行改革之初,基于控制房价和完善税制的目的,提出将现行的房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并,转化为房地产保有阶段按年统一收取的物业税(即现在的房地产税)的思路。

然而,前几年关于房地产税的改革,无论是重庆、上海的试点,还是总体思路,却悄然转换成“增税”的思维。只谈房地产税,不谈合并或者取消其他的税费。

从国际比较的角度看,我国房地产税税费不仅不算低,而且很高,与房地产开发和交易有关的税费高达十多种。在这种情况下,房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调征收房地产税,但对于其他税费却不进行调整和清理。

如果房地产税的改革只是增加一个新的税种,而不是对中国现有的不合理的税制进行彻底的改革和重新的设计,这样的改革则无异于在本来已经很重的税负基础上,再加税,而在购房者对房价没有任何话语权的情况下,这样的税收最终会转嫁给购房者的头上。

因此,房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调收税,却不理会其他税种。如果贸然开征,意味着房地产领域的税负将更重。这显然和十六届三中全会的原则不一致。

第三,房地产税和土地出让金的关系如何。

这是各界最为关注的问题。众所周知,中国房地产领域最大的特色是“房权”的无限性和“地权”的有限性。

建立在公有制基础上的中国房地产产权,可谓患了严重的精神分裂症:土地只有70年的产权,而房子却拥有无限期的产权。这在制度设计上直接导致房地产税的改革“借鉴”国际经验就成了一句空话。

在中国的房价里面,土地的出让金占了很大的比重,用老百姓的话说,所谓的住房产权不过是70年的长期租赁权而已。

在国际上,没有任何一个国家,对于一个制度设计上有严重残缺的财产征收财产税的。如果要征收,起码应该对“土地”和“房产”进行分割,这在现实中是很难的。

因此,要征收所谓的房地产税,要么改变土地制度,实现土地权属的绝对拥有,要么对房子的产权进行人为的分割,否则,就无法自圆其说。因此,在房地产税扩大试点的时候,应该明确回答,征收房地产税后,土地出让金是取消还是照收?如果既收土地出让金,又收房地产税,这种一层又一层的“剪羊毛”,和“增加民众的财产性收入”的大政策,是否背道而驰?

第四,房地产税能否起到降房价的作用?

从理论及欧美等国的实践看,建立在土地权属永久基础上的房地产税作为持有环节的税收,通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是,这种房价的回归并不是各国征收房地产税的直接目的。

笔者研究了很多国家的房地产税征收目的,大多就是为地方征收提供最主要的财政收入,特别是,各国的地方政府,在征收房地产税时,制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。

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